Lakásvásárlás – mint befektetés

Hazánk az ezeregy vállalkozó országa. Többségében mindenki csak minimálbérre van bejelentve, nyugdíjra, boldog, békés öregkorra pedig senki nem gondol. Hova vezet ez? Mit kellene másképpen tenni?

Egyszerű. Gondolni kell a jövőre. Tervezni és spórolni kell, akkor van értelme a sok munkának és lesz egy nyugodt, pihenéssel eltöltött időskor.

Minden vállalkozásnak ki kell termelnie egy plusz jövedelmet, amit megtakarításként kell kezelnünk több okból: váratlan költségek, fejlesztés, nyugdíj.

Vegyünk három történetet:

István családi vállalkozása szépen prosperál, azonban betegsége miatt le kell állnia. A gyermekei nem szeretnék átvenni a vállalkozás irányítását, más területen dolgoznak, még kicsik, stb. Minden pénz a vállalkozásba lett beforgatva, viszont nincs vevő, aki jó áron megvenné a vállalkozást.

János vállalkozása lassabban fejlődött, mint Istváné, azonban a pénz egy részét ingatlanokba fektették. Ennek bevételéből van pénz az orvosra, a vállalkozás csődje, áron aluli értékesítése esetén van egy biztos megélhetés a befolyó albérleti díjból.

Péter is folyamatosan vesz ki a vállalkozásából pénzt, gondol a jövőjére, nem lehet mindent kockáztatni.  A jobb napok ezért vannak. De ő nem ingatlanokat vásárol, hanem befektetési aranyat.

Vajon a három vállalkozó közül melyiknek van igaza? Sajnos István esete az elterjedt, de idős korára mindenképpen gondban lesz – vagy lehet.

János választása már jobb, viszont sokat kell foglalkoznia az ingatlanokkal, költeni is kell rájuk, bérbe adni, adózni, stb.  Tehát ez jó megoldás lehet azok számára, akik értenek az ingatlanokhoz és van idejük foglalkozni is az ingatlanjaikkal.

Péter döntésének az a nagy előnye, hogy az arany hosszú távon a pénzbeli befektetéseknél is biztonságosabb, nem érinti az esetleges ingatlan krach, pénzügyi válság idején pedig kifejezetten jól értékesíthető, értékálló “valuta” van a kezében. A tárolással nem kell sokat vesződnie, ha nem használja fel az arany tartalékot, akkor nagyon könnyen át tudja adni a gyermekeinek – örökösödési illeték nélkül is.

Számpélda a lakás befektetésre:

Lakás vételára: 10 MFt (Budapest…)
Önerő: 5 MFt
Hitel: 5 MFt
Albérleti díj: 80 eFt

Havi hiteltörlesztés: 15 éves hitelnél 55 eFt/hó

Az egyszerűség kedvéért fogalmazzuk meg úgy a befektetés lényegét, hogy a lakás 10-15 év múlva a miénk lesz, ez idő alatt a havi bérleti díj kitermeli a hitel törlesztőrészletét és az évente felmerülő infláció és ingatlanérték emelkedése talán “kiüti” egymást.

Milyen szempontokat kell figyelembe venni?

Azért a dolog nem olyan egyszerű, nézzük meg közelebbről. Milyen költségekre kell számítanunk:

- négy évente felújítási költség (500 eFt)
- kell egy kisebb tartalék a nem várt kiadásokra (100 eFt)

- az adófizetést sem szabad elfelejteni, az albérleti díj után
- évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni

Tehát van évente 880 eFt bevételünk, amellyel szemben állnak a kiadások:
Hitel évi 660 eFt, adó 160 eFt, a felújításra, tartalékra marad 60 eFt.

Tehát nagyon meggazdagodni nem lehet ebből az ötletből, de talán egy jobb helyen lévő ingatlannál azért vélhetően infláció feletti értéknövekedéssel is lehetne számolni.

Lakáspiaci árelemzés

Milyen egyszerű lenne az elmúlt 50 év lakásárait és aranyár változását számszakilag összevetni. Azonban látnunk kell, hogy a hazai ingatlanpiac olyan időszakon van túl, amelyben az áralakulások nem piacszerűen alakultak. A rendszerváltás előtt nem is volt értékelhető lakáspiac. Aztán az 1992-es évektől az inflációs várakozások csökkenésével párhuzamosan elkezdődött az önkormányzati bérlakások értékesítése, amelynek eredményeként a lakáspiacon egy komoly méretű reálárcsökkenés következett be. A magas hitelkamatok és a lakosság alacsony jövedelmi színvonala miatt a kereslet tartósan alacsony szinten stagnált, és ezért a lakások ára az 1990-es évek második felében az inflációtól elmaradóan nőtt.

Az új, állami támogatású lakáshitelek megjelenése (2000. február) komoly kereslet indukált a  lakáspiacon, néhány évre ún. ingatlanbuborékot okozva. Egyes településeken a lakásárak két év alatt másfél, kétszeresére növekedtek. Az elmúlt 1-2 évben a kínálat erősödésével újra stagnáltak, csökkentek az árak, amelyet várhatóan tovább fokoz majd a lakáshitelek szigorodása miatt jelentkező lakáskereslet csökkenés is. Tehát a számszaki elemzés eléggé torz lenne. Mondhatná bárki, hogy ez a piac is piac, az árak valós árak, hasonlítsuk mégis össze a múltbéli árakat a mostaniakkal. A ’90-es években pár száz ezer forintért lehetett lakást venni…
Csak ne vonjunk le következtetéseket a jövőre vonatkozóan!

Arany – befektetés

Az arany különleges befektetési termék egy olyan világban, ahol mindent pénzben mérnek és a pénz inflálódása elleni egyedüli  “szer” a megtakarítás kamatoztatása – befektetése.  Az arany nem kamatozik! Értékének növekedése a befektetésünk záloga. Ennyiben a lakás befektetés is hasonlóan viselkedik az aranyhoz – viszont itt van folyamatos bérleti díj bevétel.

Az arany értékének vizsgálatánál szintén nincs egyszerű dolgunk. De ha megvizsgáljuk azt, hogy az 1900-as években az USA-ban egy Ford T-modell 850 $ volt,  mostanában egy Ford Focus kb. 25 ezer $. Megvizsgálva a két időpontban az  arany árat, akkor kb. 42 uncia aranynak felel meg mind a két időpontbeli autó ára. Hasonló példákkal lehet bemutatni az arany értékállóságát, de az egyszerű árvizsgálat itt sem vezet messzire.